Baufinanzierungslexikon

Hintergründe, Wissenswertes und Definitionen zu Begrifflichkeiten auf unserem Internet-Firmenauftritt.

 

Stichworte alphabetisch sortiert.

Abnahmeverpflichtung

Verpflichtung des Darlehensnehmers, das Darlehen innerhalb der vereinbarten Frist (Abnahmefrist) abzunehmen, d.h. durch Auszahlung in Anspruch zu nehmen

 

Agio

Übersteigt der Auszahlungsbetrag eines Darlehens den Nominalbetrag, so spricht man von einem Agio (auch Aufgeld). Agios finden in der heutigen Zeit eher selten Anwendung, da sich der Darlehensgeber das Agio in Form eines höheren Nominalzinssatzes vergelten lässt und in sofern kein wirtschaftlicher Vorteil für den Darlehensnehmer entsteht.

 

Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (sofern eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde).

 

Anschlussfinanzierung 
Bei einer Anschlussfinanzierung handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, das nach Ablauf der Sollzinsbindung verlängert wird, wenn das Darlehen innerhalb der Festschreibungszeit noch nicht zurückgezahlt wurde. Kurz vor Ende der Zinsfestschreibungszeit erhält der Kunde von der finanzierenden Bank ein Prolongationsangebot mit den neuen Konditionen. Vor einer Prolongation (Verlängerung) des Darlehens kann der Darlehensnehmer auch Teilrückzahlungen vornehmen.

 

Auflassung

Einigung zwischen dem Verkäufer und Käufer einer Immobilie über den Eigentumsübergang. Die Auflassung wird in der Regel im Rahmen des Kaufvertrages vom Notar beurkundet. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels bewirken den Eigentumsübergang.

 

Auflassungsvormerkung

Sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung bis die endgültige Eintragung in Abt. II des Grundbuches erfolgt. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung sind Verfügungen und Belastungen ohne Zustimmung des Käufers unwirksam. 

 

Bankvorausdarlehen

Hierüber kann ein Bausparvertrag vorfinanziert werden. Man braucht nicht bis zur Zuteilung des Bausparvertrages warten sondern die Bank gewährt ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Mit Zuteilung des Bausparvertrages erfolgt die Rückzahlung des Darlehens. Die Bank kann je nach Vereinbarung auf eine Tilgung während der Laufzeit verzichten. 

 

Bauleistungsversicherung

Eine Bauleistungsversicherung springt ein, wenn während der Bauphase an der Immobilie, den Bauteilen oder den Baustoffen Schäden entstehen. Diese können durch Naturkatastrophen, Diebstahl oder Vandalismus verursacht werden.

 

Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, den der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt. Bauspardarlehen werden hauptsächlich für die Immobilienfinanzierung eingesetzt. Der Bausparvertrag ist eine Anlageform für die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen, zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Zudem können Bausparer die einkommensunabhängige Riester-Förderung („Wohn-Riester“) in der Spar- und Darlehensphase des Bausparvertrags nutzen. Der mit Vertragsabschluss vereinbarte Bauspartarif bestimmt die Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins), die Ansparzeit, die Tilgungszeit, eine eventuelle Mindestvertragsdauer, das Mindestguthaben bei Zuteilung, die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und die Abschlussgebühr bereits bei Vertragsabschluss. Bausparkassen bieten unterschiedliche Bauspartarife an, z. B. Standardtarife, Schnellspartarife, Langzeittarife, variable Tarife. Die Laufzeit eines Standardtarifs beträgt zwischen 18 und 20 Jahren, davon sind etwa 7 Jahre Ansparzeit.

Nach Vertragsschluss wird meist eine Abschlussprovision von 1 % der Bausparsumme bedient, was die effektiven Guthabenzinsen mindert. Die Bausparsumme ist die Summe des Sparanteils und des möglichen Bauspardarlehens. Der fest vereinbarte Sparzins berechnet sich bezogen auf das angesparte Guthaben. Der fest vereinbarte Darlehenszins berechnet sich bezogen auf die nominelle Vertragssumme, nicht allein auf die effektive Darlehenssumme. Bausparverträge werden häufig zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos nach Ablauf der Sollzinsbindung eines Bankdarlehens genutzt.

 

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist eine errechnete Größe und stellt das Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen (zzgl. bestehender Vorlasten) und dem Beleihungswert des Objektes dar, welcher fremdfinanziert wird.

 

Beleihungswert

Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie. Entspricht i.d.R. dem Wert, der bei einem späteren Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann (Wert der dauerhaft erzielbar ist). Diese Größe ist entscheidend für die Beleihung. Die von den Darlehensgebern gewährte Kredithöhe richtet sich nicht nur nach dem Einkommen des Hauskäufers oder Bauherrn, sondern auch nach dem Beleihungswert der Immobilie. Dabei ist es üblich, dass die Geldinstitute einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent vom Marktwert abziehen. 

 

Bereitstellungszinsen

Der Darlehensgeber berechnet ab einem bestimmten Zeitpunkt nach Abschluss des Darlehensvertrages für noch nicht ausgezahlte Darlehensteile einen Zins, den Bereitstellungszins. Der Bereitstellungszins beträgt i.d.R. 3% p.a. bzw. 0,25% pro Monat. 

 

Bonität

Die Kreditwürdigkeit des Kunden wird durch die Banken aufgrund gesetzlicher Vorschriften die im Kreditwesengesetz (KWG) geregelt sind überprüft. Darunter versteht man die Bonität des Kunden. Es wird geprüft ob die laufenden Kreditkosten (Belastung) sowie die angemessene Lebensführung durch die regelmäßigen Einkünfte getragen werden können. Hierzu werden außerdem Schufa-Auskünfte eingeholt, aus dem das Zahlungsverhalten für bisherige Kreditverpflichtungen erkennbar ist. 

 

Effektivzins 

Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge fließen nicht in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.

 

Endfälliges Darlehen
Ein endfälliges Darlehen ist am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe zur Rückzahlung fällig. Während der Laufzeit des endfälligen Darlehens muss der Kreditnehmer nur die anfallenden Zinsen an die Bank zahlen, eine laufende Tilgung wird nicht erbracht.

 

Ertragswert

Bei vermieten Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten bildet der Ertragswert die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes. Er berechnet sich aus den auf Dauer nachhaltig erzielbaren Mieteinahmen. Die Einnahmen aus Miete ergeben sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.

 

Existenzgründungsdarlehen
Als Existenzgründung wird die Realisierung einer beruflichen Selbständigkeit bezeichnet. Im wirtschaftlichen Sinne bedeutet es eine Unternehmensgründung, wobei dieser Begriff eher für die Gründung größerer Unternehmen jenseits des Mittelstands benutzt wird. In Deutschland, Österreich und der Schweiz erfolgt die Existenzgründung bei gewerblichen Klein- und Mittelunternehmen (KMU) und Freiberuflern zunächst häufig in der Form von Einzelunternehmen.

 

Forward Darlehen
Das Forward Darlehen (auch Zinssicherungs- oder Vorratsdarlehen genannt) ist die Form eines langfristigen Darlehens, für das zum jetzigen Zeitpunkt ein Zinssatz fest vereinbart wird, dessen Auszahlung und/oder Zinsbindung jedoch erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit (Forward-Periode) erfolgt. Für diese Vorlaufzeit fallen keine Bereitstellungszinsen an.

 

Grundbuchauszug

Beim zuständigen Grundbuchamt erhält jeder Kaufinteressent gegen eine Gebühr die Kopie des Grundbuchauszuges. Hier sind alle zu einem Objekt gespeicherten Daten eingetragen.


Grunderwerbsteuer

Beim Kauf und Erwerb von Grundstücken hat jeder Käufer 3,5 % des Kaufpreises an das Finanzamt abzuführen.


Grundpfandrecht

Grundpfandrechte sind Belastungen von Grundstücken bzw. Immobilien in Form von Hypotheken oder Grundschulden. Sammelbezeichnung für Pfandrechte (Hypotheken und Grundschulden) an Immobilien, die in Abteilung III des Grundbuches (Grundbuchblatt) eingetragen werden. Die eingetragenen Begünstigten können Zahlungen aus dem Grundstück bzw. der Immobilie verlangen.


Grundschuld

Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück, das in das Grundbuch eingetragen wird und signalisiert wer finanzielle Rechte an dem Grundstück hat.


Grundschuldbestellung

Ist eine notarielle Urkunde. Damit erklärt der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Belastung seines Grundstücks (Grundschuld), verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.

 

Hypothek

Die Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch erfolgt durch ein Grundpfandrecht. Eine Hypothek ist akzessorisch, d.h. abhängig von der zu Grunde liegenden Forderung, das ist ein wesentlicher Unterschied zur Grundschuld. Ist die Forderung nichtig, so ist es die Hypothek folglich auch. Die Hypothek wird heute in der Praxis weitgehend durch die Grundschuld ersetzt. 

 

ISB Förderung

Gefördert werden Bauherrinnen/Bauherren oder Käuferinnen/Käufer selbst genutzten Wohneigentums in Rheinland Pfalz, deren Haushaltseinkommen die Einkommensgrenze des § 13 Abs. 2 Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG) um nicht mehr als 60 % übersteigt. Die Förderung besteht aus einem Darlehen der ISB, das in der Regel im Nachrang gesichert wird und mind. 30% der Gesamtkosten beträgt. Zusatzdarlehen in Höhe von 5 % der Gesamtkosten können durch die Erfüllung weiterer Kriterien gewährt werden.

 

kommunale Förderung

Abhängig von Standort und Projekt unterstzützen einige Kommunen durch finanzielle Zuwendung die Sanierungen bestehender Immobilien innerhalb der Gemeinde. Dies ist immer individuell zu jeder Immobilie einzeln zu erfragen.

 

Löschungsbewilligung

Mit der Löschungsbewilligung erklärt der Gläubiger (Bank) nach Rückzahlung des Darlehens, dass er die Löschung des Grundpfandrechtes (Hypothek oder Grundschuld) im Grundbuch bewilligt. 

 

Nachfinanzierung

ist Finanzierungsbedarf über die geplante und abgeschlossene Summe hinaus. Sie wird immer dann erforderlich, wenn der ursprünglich ermittelte Bedarf an Fremdmitteln überschritten wird und daher zusätzliche Fremdmittel aufgenommen werden müssen. Dies kann zum Beispiel eintreten, wenn die Baukosten höher ausfallen als geplant.
Für eine Nachfinanzierung muss genau wie bei der Erstfinanzierung ein Darlehensantrag bei der Bank gestellt werden. Als Nachfinanzierungen werden auch zusätzliche Darlehen auf ein bereits beliehenes Objekt, z. B. für Modernisierungen, bezeichnet.


Nachrangdarlehen

Das sind Darlehen, die nach bereits vorhandenen Grundpfandrechten (im ersten Rang) in das Grundbuch eingetragen werden. Sie sind in der Rangfolge untergeordnet.

 

Nießbrauch

Nießbrauch ist das Recht zugunsten einer Person, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen (z.B. Recht auf Mietzinsen aus einer Immobilie). Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen eingeschränkt werden. Er wird in Abteilung 2 des Grundbuchs (Lasten und Beschränkungen) eingetragen. Der Nießbrauch ist weder vererbbar noch veräußerbar.

 

Nominalzins

Der Nominalzins ist der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird. Er wird auf den Nennwert des Darlehens berechnet und kann variabel oder fest vereinbart sein.

 

Notaranderkonto

ist ein Konto welches z.B. der Notar in eigenem Namen und mit eigener Verfügungsbefugnis für einen Dritten führt. Über dieses Konto kann eine Darlehensauszahlung vor Eintragung der Grundschuld erfolgen. So sichert der Käufer seine Kaufpreiszahlung vor dem Zugriff des Verkäufers, solang die Voraussetzungen zur Eigentumsumschreibung bzw. der im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen noch nicht gegeben sind. Der Notar trägt Gewähr für die Zweckmäßige Verwendung der hinterlegten Gelder.


Notarbestätigung

Mit der Notarbestätigung bescheinigt der Notar gegenüber dem Kreditinstitut, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Durch die Notarbestätigung kann eine vorzeitige Darlehensauszahlung ermöglicht werden, obwohl die Grundschuld im Grundbuch noch nicht endgültig eingetragen ist.


Notarielle Beglaubigung

Eine öffentliche Beglaubigung bzw. notarielle Beglaubigung bestätigt nur, dass die Unterschrift auf einer Urkunde in Gegenwart eines Notars von der betreffenden Person geleistet wurde und dass diese Person mit der im Beglaubigungsvermerk genannten Person übereinstimmt.


Notarielle Beurkundung

Für bestimmte Rechtsgeschäfte, insbesondere für Grundstückskaufverträge und beispielsweise für die Belastung von Grundstücken mit bestimmten Rechten, sieht der Gesetzgeber zum Schutz der betroffenen Parteien eine Beurkundung durch den Notar vor. Der Notar bestätigt im Beurkundungsverfahren nicht nur die Identität der beteiligten Parteien und belehrt diese auch im Hinblick auf die rechtliche Tragweite des Geschäfts, sondern er gibt deren Erklärungen in der Niederschrift klar und unzweideutig wieder. Des Weiteren hat er darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und keiner der Beteiligten aufgrund von Unerfahrenheit benachteiligt wird. Die notarielle Urkunde ist eine öffentliche Urkunde.

 

Pfandaustausch

Während der Darlehenslaufzeit kann das Beleihungsobjekt zu gleichen Vertragsbedingungen ausgetauscht werden.

 

Rangbescheinigung

Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Grundschuldeintragung nichts im Wege steht. Bei Erfüllung der übrigen Auszahlungsvoraussetzungen kann die Notarbestätigung die vorzeitige Auszahlung des Darlehens ermöglichen, bevor die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch vollzogen ist.


SIKB Förderung
Als regionaler Partner der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Saarland unterstützt diese Förderung durch ein Darlehen mit und ohne grundpfandrechtlicher Besicherung. 

 

Sondertilgung

Zu der normalen Tilgung (z.B. 1%, 2%) kann eine zusätzliche Tilgung in einer Summe durch den Darlehensnehmer getätigt werden. Vorraussetzung hierfür ist jedoch dass die Option der Sondertilgung mit dem Darlehensgeber bei Vertragsabschluss vereinbart wurde. Sondertilgungen können in der Regel auf den Nominalbetrag oder auf den Effektivbetrag (= Restschuld) geleistet werden.


Sondertilgungsrecht

Im Darlehensvertrag zu vereinbarendes Recht des Darlehensnehmer, unabhängig von der laufenden Tilgung Rückzahlungen auf das Darlehen zu leisten. Sondertilgungsrechte stellen stets ein einseitiges Optionsrecht (Wahlrecht) des Darlehensnehmers auf außerordentliche Tilgung des Darlehens bzw. eines Teilbetrages dar.

 

Tilgung

Die Tilgung ist die Zahlung des Darlehensnehmers zur Rückführung des Darlehens. Diese wird üblicherweise als Tilgungssatz als Prozentsatz angegeben.


Tilgungsaussetzung

Darlehensnehmer können anstelle der üblichen monatlichen Tilgungsleistungen auch eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. Hierbei zahlen sie lediglich die anfallenden Zinsen (Festdarlehen). Als Tilgungsersatz einigen sich beide Vertragspartner auf ein so genanntes Tilgungsprodukt. (z.B. Bausparvertrag, Lebensversicherung). Dieses wird separat bespart und am Ende der Laufzeit zur Rückführung des Darlehens verwendet. Das Tilgungsersatzprodukt wird während der Kreditlaufzeit an den Darlehensgeber abgetreten.


Tilgungsfreie Jahre

Vereinbarung zwischen dem Kreditinstitut und dem Darlehensnehmer, dass die Tilgung der Darlehensschuld erst eine gewisse Zeit nach Auszahlung des Darlehens beginnt.

 

Tilgungsdarlehen 
Tilgungsdarlehen ist im Bankwesen der Oberbegriff für Darlehen, bei denen über eine feste Laufzeit eine Tilgungsleistung vereinbart wird. Der Schuldendienst setzt sich zu den jeweils vereinbarten Terminen dann aus der Tilgungsrate und den jeweils auf die Restschuld berechneten Zinsen zusammen. Anders als beim Annuitätendarlehen gibt es beim Tilgungsdarlehen keine gleichbleibende monatliche Rate.

 

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach § 22 Abs. 1 GrEStG dürfen Erwerber eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts in das Grundbuch erst dann als Eigentümer oder als Erbbauberechtige eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des Finanzamtes vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Das Finanzamt wird diese Bescheinigung erteilen, sobald die Grunderwerbssteuer, die zur Beschleunigung des Verfahrens auch vor Fälligkeit entrichtet werden kann, gezahlt ist.

 

Vorfälligkeitsentschädigung

Entgelt für die außerplanmäßige Rückführung eines Darlehens während der Zinsfestschreibungszeit. Grundsätzlich sind die Banken nicht verpflichtet, Darlehen vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit zurückzunehmen. In begründeten Einzelfällen wird die Bank einer vorzeitigen Rücknahme jedoch zustimmen. Aufgrund der Refinanzierung der Kreditinstitute darf der objektiv entstandene Zins-/Margenschaden von der Bank zurückgefordert werden. 
                     

Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKRi)

Seit dem 21. März 2016 müssen sämtliche Kreditinstitute und sonstige gewerbliche Finanzierungsgeber sowie gewerbliche Vermittler neue Anforderungen beim Abschluss oder der Vermittlung von Immobilienkreditverträgen mit Verbrauchern erfüllen. Um einen Immobilienkreditvertrag im Sinne dieser Anforderungen handelt es sind, wenn der Kredit:

  • an eine natürliche Person außerhalb ihrer unternehmerischen Tätigkeit vergeben wird
  • und zum Erwerb bzw. der Erhaltung des Eigentums an einer Immobilie dient oder
  • grundpfandrechtlich abgesichert ist
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Geschäftsstelle Perl

Am Dreiländereck 9
66706 Perl

 

 

Geschäftsstelle Wasserliesch

Reinigerstraße 4
54332 Wasserliesch

 

 

0049 (0) 6501/9474400

0049 (0) 6867/9127950

 

 

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